À la différence d’un bail professionnel, le renouvellement du bail commercial est un droit auquel un locataire peut faire valoir. Certes, le preneur en question dispose d’un droit au renouvellement de son bail commercial. Le bailleur ne sera pas alors en mesure de déroger cette demande d’après les modalités de location des locaux commerciaux. Pour mieux comprendre, on vous donne toutes les informations.

Le droit au renouvellement du bail commercial

Le droit au renouvellement du bail commercial fait partie des droits qu’un preneur d’un bail commercial peut faire valoir. Certes, c’est une disposition d’ordre public. De ce fait, le bailleur ne sera pas dans l’autorisation de déroger.

Le droit au renouvellement du bail permet de :

• Assurer une bonne stabilité à son fonds de commerce.
• Donner une valeur économique au droit au renouvellement.
• Protéger le preneur du bail commercial.
• Préserver son activité.

Ainsi, à l’arrivée de son terme, il pourra toujours obtenir un droit au renouvellement du bail commercial avec le calcul du loyer commercial. Dans le cas inverse, plus précisément, dans le cas d’un refus, le bailleur doit éventuellement offrir une indemnité d’éviction afin de compenser le préjudice subi.

Ce droit s’applique lorsque :

• Le bail commercial est porté sur un immeuble affecté à l’exploitation de son fonds de commerce.
• Le locataire est enregistré au Registre du commerce et des sociétés ou au RM.
• Le preneur est réellement propriétaire du fonds de commerce dans le local.
• Le preneur exploite son fonds de commerce dans un local loué depuis 3 ans.

Ce sont des critères d’évaluation importants pour faire prévaloir son droit au renouvellement du bail. Notons également que ce droit n’est pas automatique à la fin du contrat de bail et comme mentionné plus haut, il existe des règles à respecter.

Renouvellement du bail commercial : effectuer une demande

Pour faire une demande au renouvellement du bail commercial, il est important de formuler cette demande dans le congé que le bailleur souhaite adresser au preneur lorsque le bail arrive à son terme.

De ce fait, deux cas peuvent se présenter :

• Le congé est donné par le bailleur.
• La demande de renouvellement provient du preneur.

Quand le congé est donné par le bailleur

Quand le congé est donné par le bailleur, ce dernier doit prévenir le preneur au moins 6 mois avant l’arrivée du terme du contrat de bail. Il doit lui remettre un acte extrajudiciaire au preneur, et ce, par voie d’huissier. Le bailleur peut alors avoir plusieurs options :

• Un congé avec offre de renouvellement.
• Un congé avec refus de renouvellement et sans indemnité d’éviction.
• Un congé avec offre d’indemnités d’éviction.

Il faudrait aussi présenter des motifs légitimes dans le cas où le congé est donné par le bailleur. Il existe quatre cas de motifs légitimes possibles pour refuser le nouvellement du bail, et ce, sans indemnité d’éviction: 

• Le bail n’entre plus dans le domaine d’application des baux commerciaux.
• Des motifs légitimes et graves.
• L’immeuble doit faire l’objet d’une démolition partielle ou totale.
• Les biens mis en location sont jugés comme dangereux.

Quand le congé émane du locataire

Quand le congé émane du locataire et demande alors le renouvellement du bail commercial soit 6 mois avant l’expiration du bail. Il faut lui adresser une demande par voie d’huissier. Le bailleur est dans l’obligation de faire connaître sa réponse au locataire et également par voie d’huissier dans un délai de 3 mois suite à la notification de la demande.

Il convient par ailleurs de connaître les conséquences d’un renouvellement du bail commercial.  Si le renouvellement est approuvé, le contrat s’applique immédiatement avec :

• Les mêmes clauses.
• Les mêmes conditions du bail.

Il peut alors prendre effet après l’expiration de l’ancien. Mais qu’en est-il de la révision triennale du loyer ? Le renouvellement du loyer est libre, mais le montant est soumis au plafonnement imposé si :

• Le bail a pris fin dans la durée légale de 9 ans.
• Le bail a respecté la durée légale de 9 ans et a été reconduit durant une période qui ne dépasse pas les 12 ans.